부동산 계약 전에 반드시 확인해야 할 ‘부동산 권리분석’

등기부등본 한 장이 보증금 수천만 원을 지킨다

등기부등본은 인터넷등기소(대법원 운영)에서 700원짜리 열람으로 누구든 뽑을 수 있다. 그런데 이 한 장을 제대로 읽을 줄 아는 세입자가 생각보다 드물다. 대부분 “이름이랑 주소 맞는지만 확인하면 되는 거 아니야?”라고 생각하는데, 그건 절반도 안 되는 이야기다.

등기부등본은 크게 표제부·갑구·을구 세 파트로 나뉜다.
표제부는 건물의 기본 정보다.
갑구에는 소유권과 가압류(채무자의 재산을 법원이 임시로 묶어놓는 조치), 압류, 경매 개시 결정 같은 내용이 찍힌다.
을구에는 근저당권(은행이 대출을 담보로 잡아놓는 권리)이 기록된다. 세입자 입장에서 핵심은 갑구와 을구다.

갑구에 가압류나 압류가 찍혀 있다면 그 집은 이미 분쟁 중인 자산이다. 집주인이 빚을 못 갚으면 법원이 경매로 넘겨버리는데, 이때 세입자의 전세 보증금은 우선순위에서 밀릴 수 있다. 을구의 근저당 설정 금액이 클수록 세입자의 보증금 회수 가능성은 낮아진다. 근저당 설정액 + 내 보증금이 집값의 70~80%를 넘는다면 계약하지 않는 게 맞다.

최근 주식시장처럼 부동산 시장에서도 과열과 혼란이 반복되면서 무리한 갭투자(집값과 전세가의 차이만 투자하는 방식)로 집을 산 집주인이 많다. 집값이 내려가면 전세가가 집값을 넘는 ‘깡통전세'(전세보증금이 집의 시세보다 높아지는 상황)가 생기고, 그 피해는 고스란히 세입자에게 돌아간다. 시장 변동성이 극심한 시기일수록 부동산 계약서 한 장 한 장이 더 중요해진다.

계약 전 반드시 해야 할 부동산 권리분석 체크리스트

집이 마음에 들어서 계약 의사를 밝히면 보통 2~3일 안에 계약서를 쓴다. 이 짧은 시간 안에 아래 항목을 직접 확인해야 한다.

📋 등기부등본 확인 (계약 당일 다시 뽑기)

등기부등본은 계약서 쓰기 전날이 아니라 계약 당일 아침에 다시 발급받아야 한다. 전날 밤에 근저당이 추가로 설정될 수 있기 때문이다. 금리 변동성이 큰 시기에는 집주인이 급하게 대출을 일으키는 경우도 있다.

• 갑구 : 가압류, 압류, 경매 개시 결정 여부 확인
• 을구 : 근저당 총합 계산 후 집값 대비 비율 확인
• 소유자 이름이 계약 상대방과 일치하는지 확인

🔎 건축물대장과 토지이용계획 확인

등기부등본은 권리 관계만 보여준다. 실제 건물이 합법적으로 지어진 건지는 건축물대장(건물의 구조·면적·용도를 기록한 공적 장부)으로 확인해야 한다. 무허가 증축이나 용도 변경이 있는 건물은 경매 시 감정가가 대폭 낮아진다. 정부24에서 건축물대장 열람이 무료로 가능하다.

토지이용계획확인서(토지에 적용되는 법적 규제를 정리한 문서)도 챙겨야 한다. 개발제한구역이나 도시계획시설 부지로 묶인 땅 위의 건물은 재개발·재건축이 어렵고, 매매 자체가 막히는 경우도 있다.

💡 전입신고와 확정일자의 타이밍

이사 당일 전입신고와 확정일자(임대차 계약서에 법원이나 동사무소가 날짜를 확인해주는 효력)를 동시에 받아야 한다. 많은 사람이 이사 후 며칠 뒤에 하는데, 그사이에 새 근저당이 설정되면 후순위로 밀린다. 전입신고 효력은 다음 날 0시부터 생기기 때문에 이사 당일이 목요일이라면 금요일 새벽부터 보호를 받는다. 이 하루의 공백을 노리는 집주인도 있다는 걸 알아야 한다.

주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증의 전세보증보험에 가입하면 보증금 반환을 보장받을 수 있다. 가입 요건에 맞는 집이라면 반드시 드는 게 맞다. 월 몇만 원짜리 보험료가 수억 원의 보증금을 지킨다.